一日售罄,公众发售部分配售比例0.84%刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录！近日火爆发行的华夏中国交建REIT引发市场高度关注。记者观察到,今年以来,基础设施公募REITs被投资人竞相追捧。业内人士预期,随着扩募细则的出台,基础设施公募REITs市场规模将进一步壮大。广东证监局近日启动基础设施公募REITs投资者教育专项活动,对基础设施公募REITs投资提示风险。那么,普通投资者该如何参与基础设施公募REITs投资?如何应对6月即将到来的专业投资者解禁期价格波动呢?

       基础设施公募REITs成投资新宠

       REITs,即不动产投资信托基金,简单来说,REITs通过募集众多投资者的资金,用于投资不动产资产来获得收益。2021年6月21日,首批九只基础设施公募REITs成功上市。

       今年以来,基础设施公募REITs继续成为投资市场的新宠。作为今年首单基础设施公募REITs,4月7日华夏中国交建REIT受到了市场资金的青睐。该产品不仅一日售罄,而且认购规模超过840亿元。华夏基金发布的公告显示,华夏中国交建REIT公众发售部分配售比例为0.84%,刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录。另外,网下发售部分配售比例为2.69%。按照9.399元/份的发售价格计算,华夏中国交建REIT此次发售按比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。

此前发售的11只基础设施公募REITs,在二级市场上也是投资者争抢的“香饽饽”。东方财富choice数据显示,截至4月18日,目前已上市11只基础设施公募REITs自上市以来,有10只呈正收益,其中,富国首创水务REIT涨幅最高,达51.76%,红土盐田港REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT涨幅均超20%。

       近一年,我国基础设施公募REITs迎来蓬勃发展期,至此,已有12只基础设施公募REITs成功发行,累计发行规模458.12亿元,可带动新项目总投资超2000亿元。

       新品种扩容可期机构蓄势待发

       值得期待的是,基础设施公募REITs扩募“箭在弦上”。4月15日晚,沪深交易所分别就基础设施公募REITs扩募规则公开征求意见。业内人士预计,年内仍有多只产品有望发行。

       广发基金REITs业务华南负责人马骥指出,目前已发行上市的基础设施公募REITs产品主要可以分为产业园、仓储物流、生态环保、高速公路四大类底层资产,而轨道交通、保障性租赁住房、风电光伏等行业同样存在一次性投入较大、回收周期较长、存量资产规模可观的情况,期待这些领域能有基础设施公募REITs上市发行。“市场上越来越多的企业有意愿发行基础设施公募REITs,越来越多的投资者关注并参与到基础设施公募REITs中,在供需两端,基础设施公募REITs已经成为资本市场非常重要的一个领域。”马骥介绍说。

       风险收益介于股票债券之间?100元起购适合长期投资

       那么,基础设施公募REITs与公募基金、股票或者债券相比,有何不同?对于普通投资者来说,投资基础设施公募REITs要注意什么?

       业内人士表示,与股票和债券相比,公募REITs具有中等风险、中等收益的特征。

       马骥介绍道,基础设施公募REITs本质上是一种封闭式公募基金,但与传统的公募基金又不尽相同。在投资标的上,普通公募基金的标的是上市公司的股票、债券,而基础设施公募REITs的底层资产为高速公路、产业园等基础设施。在收益来源上,普通公募基金的收益来自于股票或债券等证券的投资收益、股息、利息,而基础设施公募REITs的收益主要来源于项目本身的经营收益和资产增值。在分红比例上,基础设施公募REITs规定,每年都要将不低于可分配金额的90%以分红的形式分配给投资者,这种强制分红的属性有别于股票的分红,虽然限制了收益再投资的空间,但也提升了当期收益落袋为安的确定性,降低了再投资的风险。

基础设施REITs作为公募基金,降低了投资门槛,最低申购金额可低至100元,让公众投资者可以分享国内优质基础设施资产的收益,并参与到新的基础设施建设中。

       不过,值得注意的是,公募REITs也存在投资风险。“基础设施项目产生的现金流通常会因为经济环境、运营情况、疫情、外部政治环境等因素影响而产生波动,进而对投资者收益造成不确定性。”马骥指出,基础设施项目运营期限通常较长,现金流和收益率比较稳定,适合投资期限较长的投资者,同时,从目前已发行上市的基础设施REITs二级市场表现来看,基础设施REITs也具备一定的波动性和较好的流动性,为不同类型的投资者提供了新的投资标的。

       广东证监局表示,投资者应理性看待基础设施公募REITs与公募基金、股票等其他品种的差异,正确理解基础设施公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。

       技能get:不能仅通过二级市场价格进行判断 那么,投资基础设施公募REITs产品的正确姿势如何呢?

       近日,广东证监局启动基础设施公募REITs投资者教育专项活动,提示风险,引导投资者理性参与,避免盲目跟风交易,切实维护基础设施公募REITs市场平稳运行。

       广东证监局相关负责人提示,境内基础设施公募REITs市场刚刚起步,市场对于基础设施公募REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨,切勿跟风炒作,避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。“建议投资者基于理性分析判断,根据未来分红预期,合理评估REITs投资价值,树立理性投资理念。”该负责人表示。

       值得注意的是,距离6月下旬首批基础设施公募REITs限售份额解禁日渐近。“上市即将满1年的9只基础设施公募REITs中,从数据上看,部分基础设施公募REITs即将解禁的份额占比较高,解除限售对基础设施公募REITs市场价格也许会有一定的冲击,部分战略配售投资者或存在兑现收益立即离场的情况。”马骥指出,战配解禁可能会对基础设施REITs的价格造成短期的波动,但从基础设施REITs的长期价值上看,解禁后具备更好流动性的场内交易将能够更好地反映市场对于此类资产的理性定价,更合理反映基础设施REITs在市场中的供需关系。

       广东证监局提示广大投资者,基础设施公募REITs是长期配置资产,不应因短期波动而投机追涨。具体的入市时机不能仅通过二级市场的价格进行判断,更应该深入研究基础设施公募REITs底层资产的经营情况以及影响经营情况的因素。

       考虑到普通投资者难以对所有产品的估值测算和商业逻辑都有专业的理解,马骥建议选择相对熟悉的基础设施领域,并结合基金公司等专业理财机构的建议理性投资。另外,要考虑底层资产收益与运营管理机构的关联度。选择收益相对更少依赖于运营管理机构的基础设施公募REITs时,建议更关注于资产服务区域的经济和政策,而在选择资产收益更多依赖运营管理机构的基础设施公募REITs时,除了关心区域经济和政策,还需考虑运营管理机构的实力。

       此外,马骥还表示,特许经营项目因为类似债券“还本付息”的分派特点,特许经营项目的分派率普遍比产权类型项目的分派率高。因此在比较基础设施公募REITs分派率时,建议对比同一行业的不同基础设施公募REITs产品。