2023-10-13 10:03
Copyright © 2017 广州市司法局 粤ICP备09006188号 网站标识码:4401000042
粤公网安备 44010402000213号
访问量：-
农村宅基地确权热点，您关心的都在这里
本期访谈嘉宾：花都公证处副主任、公证员董靖
访谈时间：2023年10月12日下午
10月12日下午，花都公证处副主任、公证员董靖做客花都电台“花都公证之家”栏目，与主持人小雪围绕广大市民关心关注的农村宅基地确权话题进行一一解答。
主持人：什么是农村宅基地？
公证员：在中央农村工作领导小组办公室及农业农村部的联合发文中，对农村宅基地的统一定义是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。
主持人：什么是“一户一宅”？
公证员：根据《土地管理法》的规定，“一户一宅”是指农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。而《花都区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》的规定，就表述得比较具体，花都区此次“房地一体”确权登记发证，每名已成年子女可单独视为宅基地确权登记条件中的“一户”。一户一宅认定原则上以父母、本人及配偶、子女三代人来核定，必要时延伸至祖父母、孙子辈，其中父母为一户、本人及配偶为一户，每名成年子女为一户。
主持人：“一户多宅”可否进行确权登记发证？
公证员：根据《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。除拆迁安置、因继承房屋占用宅基地等情况外，一户只能拥有一处宅基地，不得对多处宅基地登记发证。
主持人：非本村村民可否继承农村宅基地？
公证员：这个问题，在《民法典》及有关土地政策中，已经有明确的规定，农村宅基地使用权不能继承，但宅基地地上房屋可以依法继承。非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承原已在农村合法取得房屋而占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
主持人：土地权属来源中的土地使用者已去世，能否直接登记在继承人名下？
公证员：不能。按照《不动产登记操作规范（试行）》，需办理了宅基地房屋继承手续，提供继承公证书或法院生效裁判文书才能登记到继承人名下。
主持人：因继承房屋申请宅基地“房地一体”确权登记发证需要什么条件？
公证员：这个问题，在《民法典》及有关土地政策中，已经有明确的规定，农村宅基地使用权不能继承，但宅基地地上房屋可以依法继承。
受理条件：
（1）原权利人已故；
（2）继承的房屋有合法宅基地权属证件（已登记）；
（3）地上房屋没有灭失、坍塌；
（4）办理了继承公证书（由公证机关出具）；
（5）身份证明材料。
限制条件：
（1）如地上房屋已经灭失、坍塌，不予受理“房地一体”确权登记发证；
（2）办理宅基地地上房屋继承，继承人不受户籍、一户一宅等限制。
主持人：农民集体经济组织成员之间互换房屋如何确权登记？
公证员：
受理条件：
（1）互换的权利人健在或者已经办理了房屋继承公证书；
（2）互换房屋的宅基地都有合法宅权属证件（已登记）；
（3）地上房屋没有灭失、坍塌；
（4）签订了房屋互换协议（由所在经济社、村委会同意确认）；
（5）身份证明材料。
限制条件：
（1）如地上房屋已经灭失、坍塌，不予受理房屋互换后的“房地一体”确权登记发证；
（2）房屋互换双方必须是本农民集体经济组织成员，不受一户一宅限制。
主持人：农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记？
公证员：
受理条件：
（1）转让、赠与权利人健在或者已经办理了房屋继承公证书；
（2）转让、赠与房屋的宅基地有合法宅权属证件（已登记）；
（3）地上房屋没有灭失、坍塌；
（4）签订了房屋转让、赠与协议（由所在经济社、村委会同意确认）；
（5）身份证明材料。
限制条件：
（1）如地上房屋已经灭失、坍塌，不予受理房屋转让、赠与后的“房地一体”确权登记发证；
（2）房屋转让、赠与的，转让、赠与方不受户籍限制，受让、受赠方必须是本农村经济组织成员或本村村民，且其名下没有宅基地，符合一户一宅条件（按花都区“房地一体”确权登记发证工作方案规定）。
相关规定：
根据《中华人民共和国土地管理法》，转让、赠与宅基地房屋后，转让、赠与方不得再申请新的宅基地。
主持人：农民集体经济组织成员家庭内部分家析产的房屋如何确权登记？
公证员：
受理条件：
（1）拟分家析产的权利人健在；
（2）拟分家析产的权利人名下需有两宗以上的宅基地房屋；
（3）分家析产房屋的宅基地有合法宅权属证件（已登记）；
（4）地上房屋没有灭失、坍塌；
（5）签订了分家析产协议（由所在经济社、村委会同意确认）；
（6）身份证明材料。
限制条件：
（1）如地上房屋已经灭失、坍塌，不予受理房屋分家析产后的“房地一体”确权登记发证；
（2）分家析产原权利人必须保持一宗宅基地房屋。
（3）房屋分家析产的，分出方不受户籍限制，受分方必须是本农村经济组织成员或本村村民，且其名下没有宅基地，符合一户一宅条件（按花都区“房地一体”确权登记发证工作方案规定）。
主持人：多权利人、多本宅基地使用权证，合伙建房屋，房屋跨两个或以上宅基地使用权证范围的，如何登记？
公证员：合伙共建的房子，集体土地所有权为同一农民集体经济组织，属于多户使用宅基地合建房屋，以分套分层方式拥有的，经整栋合法权利人签名确认后，报农民集体经济组织同意的，可确定宅基地使用权为全体权利人共有，房屋所有权根据权利人协商后的结果予以确权登记。但如果合伙人中有不符合“一户一宅”规定的，不能给予其登记申请资格，仅能登记符合条件的合伙人。
主持人：最近就有不法分子冒充公证人员或者农村房屋确权第三方工作人员，以收取一定费用办理登记房屋不动产证的方式进行诈骗。
公证员：公证处没有与任何中介机构合作，亦无委托任何中介机构代为办理公证服务。请大家注意甄别网上信息真假，切勿随意添加来历不明的人员的微信等联系方式，如有疑问或办证需求建议联系当地的公证机构或通过官方网站查询、咨询。
不要轻信任何陌生人以各种理由诱导交钱的行为,如有发现及时向镇街、社区或村委确认甚至向当地派出所报案，避免上当受骗。办理业务时要求对方出示相关证件或文件以核实其身份。
农村宅基地的买卖、转让条件本身非常苛刻的，听众朋友只要记住如下条件，一般是不可能受骗上当的。
（1）受让人必须年满18周岁，且是宅基地所在村的村民（即是该村户籍人口）；
（2）在本村无宅基地；
（3）必须经所在经济社、村委会书面同意。
上述条件缺一不可，只要听众朋友自己对照甄别，就知道宅基地的买卖是否可以成立了。